«Утром деньги, вечером – стройка. Вечером деньги – утром стройка». Только так можно «разморозить» строительство?
Ждем весны: откладывать ли покупку квартиры в строящемся доме?
Застройщики надеются: все будет хорошо! Чего ждать дольщикам? (На что надеяться дольщикам?)

Цены на первичное жилье все ниже и ниже. Застройщики уже не приурочивают акции и скидки к праздникам, а устраивают настоящие распродажи, как в модных магазинах. Казалось бы, покупай – не хочу. Но стройки-то тем временем стоят. На многих площадках нет ни техники, ни рабочих, и материалы туда вести не торопятся. Стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство в такой сложный период? За ответом на этот вопрос мы отправились к начальнику отдела недвижимости строительной компании «Березовскстрой» Олесе Бельковой.

Не оглядываясь на кризис Если абстрагироваться от экономической стороны вопроса, квартира в строящемся доме почти всегда выигрывает бой за сердце покупателя. «У квартиры на вторичном рынке жилья есть единственный большой плюс – это то, что она уже готова. Все остальные параметры: инфраструктура, инженерные коммуникации, планировки – выигрышнее в возводимом жилье», – комментирует  Олеся Белькова.
При покупке еще не существующей жилплощади у человека сразу возникает два вопроса: сдадут ли дом в срок и достроят ли его вообще? Для того, чтобы минимизировать свои риски, нужно очень внимательно подойти к выбору застройщика: собрать информацию о компании, которая будет заниматься строительством данного объекта, изучить все разрешительные документы на строительство конкретного дома, пообщаться с жильцами ранее построенных домов. Это поможет проверить: надежен ли застройщик, стоит ли вкладывать деньги в его объект. «Могу рассказать весьма показательную историю: собрался мужчина приобрести квартиру в одной из строительных компаний. Дом уже почти сдан, идет внутренняя отделка помещений. Но что-то клиента смутило, какая-то мелочь заставила засомневаться. Он обратился в администрацию города. Там определили по кадастровому номеру земельного участка, что разрешения на строительство на этой земле не выдавалось, договор аренды на земельный участок тоже не заключен. Так что лучше всегда все проверять. Если застройщик добросовестный, у него надлежащим образом оформлены все документы, скорее всего, он и в дальнейшем не будет обманывать своих клиентов. А если покупатель приходит в компанию, у которой нет вообще ничего, лежит один устав какого-либо кооператива и все, есть повод насторожиться(УБРАТЬ) », – советует Олеся Белькова.

Еще одним существенным фактором, влияющим на риски дольщика, является форма реализации квартир. Застройщик может работать по схеме ЖСК, а может – по закону долевого участия в строительстве (ФЗ № 214). Последнее – огромный плюс для потенциального покупателя. Вот только работают по ФЗ № 214 очень немногие застройщики. Он не выгоден строительным компаниям, потому что в этом законе оговорено, что в договоре долевого участия должны быть четко прописаны сроки строительства, стоимость квадратного метра, план помещения и т.д. У застройщика гораздо меньше возможностей что-то поменять. Любое изменение договора «долевки», который прошел регистрацию, фиксируется в дополнительном соглашении, которое в свою очередь также подлежит регистрации в ФРС. Поэтому без согласия участников долевого строительства, изменить условия договора, перенести срок сдачи или увеличить стоимость квадратного метра, если это не было предусмотрено в договоре изначально, невозможно. И за каждый день просрочки сдачи объекта предусмотрены очень большие штрафные санкции. «Это своеобразные рамки, за которые застройщик не может выйти. Но с тем, что этот закон невыгоден для застройщиков, я не могу согласиться: на самом деле он не дает строительной компании расслабляться. Ты четко понимаешь свою ответственность, и стремишься построить дом в указанный срок, потому что иначе строительство просто экономически не целесообразно. Тогда возникает вопрос: есть ли смысл вообще заниматься возведением жилых домов, если ты боишься, если ты не уверен в своих силах и думаешь, что не успеешь в срок. Поэтому я считаю, что принятие 214-го закона – это все-таки плюс. Он помогает компании и привлекать дольщиков, потому что они гораздо охотнее заключают договор при условии государственной регистрации», – рассуждает Олеся Белькова.
Крупные компании – это, конечно, отдельный разговор.  Строительные гиганты, как правило, обеспечивают гарантии дольщикам уже одной своей репутацией, независимо от того, работают они по схеме ЖСК или заключают договор долевого строительства. Но в этом случае важно  учитывать собственные интересы и возможности. Если покупатель планирует брать ипотечный кредит, ему выгоднее остановится на варианте долевого участия, потому что ЖСК банки практически не кредитуют: слишком много рисков. А вот с зарегистрированным договором на кредитные ресурсы рассчитывать можно.

Тем, кому гарантий застройщика покажется мало, Олеся Белькова советует прибегнуть к услугам страховых компаний. По ее словам, многие дольщики активно этим инструментом пользуются. Размер страхового взноса напрямую зависит от стоимости квартиры, ее площади и от стадии строительства. В том случае, если сроки сдачи значительно сдвигаются или строительство «замораживается», страховщик возвращает покупателю вложенные в объект средства. Другое дело, что вложенная два года назад сумма может оказаться уже недостаточной для покупки жилья сегодня. «К примеру, клиент приобрел квартиру в строящемся доме, а срок сдачи дома перенесли. Первая реакция у него была вполне обоснованная: пойти и получить в страховой компании деньги. И страховая компания готова была ему эту сумму вернуть.  Он очень переживал, долго не мог принять решение. Потом поразмыслил и сказал: вложил я два года назад 50 тысяч долларов, и мог на это что-то купить; если я их заберу сейчас, то останусь без квартиры, а на покупку качественного вторичного жилья мне уже не хватит. Инфляция! Поэтому он решил все-таки подождать пару месяцев, пока дом достроится, и остаться со своей квартирой. Но в принципе, такая возможность дополнительно себя обезопасить есть, и те, кто очень сильно боится потерять деньги, могут ей воспользоваться», – рассказывает Олеся Белькова.

Кризисная «морозилка» Застройщика и объект выбрали. Документы проверили. А стройка-то стоит! Многие объекты сейчас откладывают до лучших времен, с этим не поспорит уже ни один, даже самый оптимистичный, менеджер по продажам строительной компании. Делать прогнозы, сколько продлится такое положение вещей, никто не берется: слишком много неизвестных в уравнении экономической ситуации в мире. Олеся Белькова полагает, что сроки «размораживания» строек зависят от величины компании. «Крупные застройщики, которые возводят много жилых объектов, уже скоро  возобновят строительсво и войдут в ранее запланированый темп работ. Сейчас психологическое состояние потенциальных покупателей нормализуется, ситуация с ипотечным кредитованием тоже исправляется, пусть и очень медленно, строительные компании идут на значительные уступки для покупателей, поэтому клиенты с большей готовностью начинают вкладывать деньги в строительство квартир. Собственно, я думаю, что в ближайшее время стройки «проснутся» все равно», – надеется эксперт. 

Даже те застройщики, которые не замораживали объекты, темпы строительства значительно сбавили. Объясняют это, как правило, новогодними праздниками, вслед за которыми начались морозы. У кого-то случались перебои с поставками стройматериалов: не было денег на закупки или не подвезли вовремя. Так или иначе, дольщики, активно следящие за ситуацией на стройке своего будущего жилья, сталкиваются с тем, что строительство официально не остановлено, но на деле никаких работ не ведется. Что предпринять в этом случае? «В первую очередь нужно обратиться к застройщику: узнать, переносится ли срок сдачи, уточнить причины. Сейчас все прекрасно знают, что в мире кризис, поэтому строительной компании нет смысла надевать «розовые очки» своим покупателям. Они достаточно грамотны, чтобы объективно оценить  ситуацию. Вообще, участники долевого строительства сейчас очень ответственны. Они постоянно мониторят ситуацию на стройплощадке, интересуются, сколько строителей работает, какой этаж заканчивают или начинают, фотографируют объект, обмениваются друг с другом информацией. Поэтому застройщики стараются реально оценивать свои силы и не допускать паники среди клиентов, обманывая их, а объяснять им, как обстоят дела и каковы в настоящем перспективы сдачи дома», – советует Олеся Белькова.
Если простой не слишком долго длится, самое разумное поведение для дольщика – спокойно ждать развития событий. Разобраться в ситуации помогает и общение с будущими соседями по дому.

Ты – мне, я – тебе Где же встречаться и знакомиться с будущими соседями, как не в Интернете! Форумы, посвященные новостройкам, давно стали местом дружеских встреч счастливых новоселов или штаб-квартирами тех дольщиков, которым приходится бороться за свои квадратные метры. Естественно, сотрудники строительных компаний их читают. «Сами мы, конечно, туда не пишем: хочется все-таки посмотреть на свою работу со стороны. Форум помогает учитывать какие-то минусы в нашей работе. Мы видим, что людям что-то не нравится, и меняем подход. А вообще, такое общение очень сплачивает «коллектив» дольщиков. Они сами себя успокаивают, борются с паникой, которая может привести к тому, что многие дольщики заберут вложенные средства, что помешает  достроить дом», – говорит Олеся.

Участники форума обычно делятся информацией, полученной в офисе застройщика, а также сведениями из альтернативных источников: от рабочих, которые возводят дом, прорабов. Случается, что эти данные друг другу противоречат. Кому верить: рабочим или руководству компании, каждый решает сам для себя. Но и здесь лучшим способом проверки может стать время. Если застройщик обосновал простой проблемами с завозом стройматериалов, а рабочие говорят о задержках зарплаты, то недели через две будет видно, что происходит на самом деле.

Время забирать деньги? Конечно, все понимают, что в мире кризис. Конечно, у застройщиков сейчас тяжелая ситуация. Но что делать, если ваш дом «заморозили» на совсем уж неопределенный срок? Ждать благоприятного развития событий можно годами, а квартира нужна сейчас: многие вложили в «долевку» последние деньги или продали свои старые квартиры. Выход один: попытаться получить назад вложенные средства.

Если речь идет о договоре долевого участия, зарегистрированном в ФРС, покупатель оказывается в самом выгодном положении. {Он может забрать свои деньги в любой момент, причем вернуть их ему должны в 10-тидневный срок. Кроме того НАДО УБРАТЬ}, застройщики, которые работают по такой схеме, все-таки стараются сдать объект в положенные сроки. Тут поводов для беспокойства меньше, чем у тех, кто купил квартиру по схеме ЖСК. Последним, скорее всего, придется обращаться в суд или в государственные органы за поддержкой, если они решат получить назад свои средства. Нервов, да и времени это займет немало: застройщики сейчас просто не в состоянии вернуть сразу всю сумму своим дольщикам. «Лучше всего со всеми документами обратиться к юристу, который сможет оценить каждую конкретную(убрать)  ситуацию и дать индивидуальный совет. Решение чаще всего зависит от конкретного объекта, его документов, а также от финансовой состоятельности компании и ее имиджа. Но у тех, кто купил по схеме ЖСК выход зачастую только один – ждать», – говорит Олеся Белькова.
  Заранее стоило просчитывать и вариант с банкротством застройщика. Если компания работала по ФЗ №214, все квартиры, проданные ею, находятся в залоге у дольщиков. В таком случае при банкротстве застройщика регистрируется недострой, который оформляется в собственность всех дольщиков. Далее есть два варианта развития событий. Либо он продается, а вырученные средства пропорционально делят между дольщиками. Либо его выкупает и достраивает другая компания.

Если банкротом себя объявляет компания, работавшая по схеме ЖСК, тогда в соответствии с юридическим законодательством все имущество застройщика продается с торгов, а деньги возвращаются дольщикам в порядке очереди (УБРАТЬ). Получит дольщик обратно всю внесенную сумму или нет, никто гарантировать не может. Сроки также очень расплывчаты. Так что, вступая в ЖСК, потребитель действует, по сути, на свой страх и риск.

Купить – не купить? Получается, что кризис – это своего рода проверка на жизнеспособность долевого строительства. Как отмечает эксперт, покупать квартиры в строящихся домах можно и сейчас. Если есть такая возможность, нынешняя ситуация – самое выгодное время: цены достаточно низкие, предложений пока еще много, компании и схемы реализации квартир в строящихся домах определенную проверку на прочность уже прошли. Сейчас ясно, что лучше всего выбирать тех застройщиков, которые работают на основе ФЗ №214, а также тщательно проверять всю документацию по объекту и компании застройщику. Тогда «заморозки» в строительной сфере обернуться для потребителя выгодой. Строители же уверяют, что все эти трудности временные. «Мы вместе их переживем, и все будет хорошо!», – улыбается Олеся Белькова.